Alpop: a fintech criada pela Caiena para viabilizar o acesso ao mercado de locação

Existe um problema que atinge milhares de brasileiros: a dificuldade de acessar o mercado formal de locação. Em 2017, a Caiena identificou esse cenário e começou a estruturar a fintech Alpop, considerando que pessoas negativadas, estudantes e trabalhadores autônomos frequentemente encontram barreiras para alugar um imóvel, como os modelos tradicionais de análise de crédito não consideram suas formas de renda, histórico financeiro ou dinâmica de trabalho. Na prática, isso empurra parte dessa população para contratos informais e acordos sem segurança jurídica.

Esse descompasso entre critérios formais de decisão e a realidade do mercado não é exclusivo da locação. Ele costuma aparecer em contextos em que modelos de risco não conseguem representar a complexidade do comportamento real. Naquele momento, a Caiena estava mapeando mercados e oportunidades de investimento com as seguintes características:

• Mercados grandes, com recorrência; 
• Alguma ineficiência ainda não suprida por outros players; 
• Impacto social positivo.

Ao identificar essa lacuna no mercado imobiliário, a equipe da Caiena começou a estruturar a Alpop em parceria com sócios como o escritório Arap Nishi & Uyeda, com foco em criar um modelo de análise de crédito específico para quem tem renda informal e pessoas negativadas. 

Estruturar soluções para desafios complexos já fazia parte da expertise da Caiena, mas o mercado imobiliário ainda não havia sido explorado. Para nos debruçarmos sobre a questão, criamos duas frentes de trabalho: uma de pesquisa e benchmarking, e outra de negócios. Enquanto o próprio nome da iniciativa era definido, começamos a testar hipóteses em relação ao modelo de negócio.

Nesse momento, a Alpop estava incubada na Caiena e contava com a atuação de parte dos talentos da empresa. O objetivo era que, conforme ganhasse autonomia, a Alpop se espelhasse em práticas metodológicas e elementos culturais que já eram muito estabelecidos na Caiena. 

Testando hipóteses

Na Caiena, sempre que iniciamos um novo projeto de desenvolvimento de software sob medida com clientes, sejam eles do setor privado, público ou do terceiro setor, temos uma intensa etapa de pesquisa, que busca responder às questões essenciais da iniciativa. 

Nesse caso da Alpop, a etapa de estudos indicou a necessidade de uma pesquisa in loco para compreender o comportamento e as necessidades do público que estávamos mapeando. Então, criamos uma base da Alpop na Zona Leste de São Paulo, com uma equipe composta por três cientistas sociais da Caiena. Alugamos um imóvel ao lado da Estação de Metrô Vila Carrão que pudesse receber grupos focais. Reunimos representantes de igrejas, líderes de associações e de movimentos de moradia, moradores, proprietários de imóveis e representantes de imobiliárias, entre outros agentes da economia popular local. O objetivo era compreender em profundidade o mercado de locação de imóveis populares naquele território específico. 

Os encontros focais refinaram nossas hipóteses e confirmaram dados que já havíamos visto durante a etapa de pesquisa: 

• Um grande estoque de imóveis disponíveis para locação (dados Pnad Contínua 2019 reportados pelo Imobi Report mostram que em 2019 havia mais de 13 milhões de domicílios alugados no Brasil. Dados do Censo Demográfico 2010, apontam 10 milhões de unidades com aluguel até R$ 2.500,00);
• Um grande contingente de brasileiras e brasileiros negativados (62.56 milhões) [8], com renda informal (42,7 milhões de informais) e autônomos (25,4 milhões de pessoas);
• Os agentes de mercado não estão dispostos a fazer o casamento entre a oferta e a demanda e com isso correr o risco de crédito da transação de locação.

Após a imersão, iniciamos o design da Alpop. Começamos mobilizando a Área de Engenharia para construir um algoritmo próprio de análise de crédito, para permitir a análise de negativados, pessoas com renda informal e autônomos. O segundo passo foi desenvolver o modelo jurídico de operação, para habilitar a Alpop a realizar toda a gestão e proteção financeira do processo, sem caracterizar-se como uma seguradora ou casa de crédito. Em seguida, passamos a desenvolver a plataforma para o lançamento da Alpop. Cumpridas estas etapas, lançamos a Alpop com um comercial exibido na Arena Corinthians em um jogo do time, no final de 2017. 

Naquele momento, o modelo de negócio da Alpop era o de uma imobiliária digital para o público popular, intermediando aluguéis de até R$ 2.500,00. Essa fase durou até o final de 2020, quando a experiência obtida demonstrou que deveríamos traçar um novo rumo: a velocidade de crescimento e o alcance social seriam maiores se a Alpop não fizesse o papel da imobiliária, mas o do tomador de risco financeiro da operação de locação. O algoritmo proprietário já estava implementado e testado, e havia todo o conhecimento jurídico da operação. 

Foi nesse momento que o Alpop passou por um segundo ciclo de design incremental. Reposicionamos o negócio para que se tornasse uma fintech de crédito: em vez de intermediar aluguéis diretamente, passou a proteger contratos de locação contra inadimplência e a habilitar imobiliárias de todo o país a atender negativados, informais e autônomos. As imobiliárias, antes concorrentes, tornaram-se parceiras e canais de distribuição. Elas captam o imóvel (oferta), captam o morador (demanda) e a Alpop passou a habilitar e proteger o contrato de locação a partir do seu algoritmo de análise de crédito.

Quando essa virada aconteceu, Caio Belazzi, cientista da computação e um dos sócios-fundadores da Caiena e da Alpop, passou a se dedicar integralmente à operação da Alpop. Como CEO, tinha a missão de validar o novo modelo e, em seguida, descontinuar o braço imobiliário. Nessa fase, a empresa já contava com uma equipe própria, e tinha autonomia sobre seus processos e cultura, que foram amadurecendo. 

A Alpop nasceu na Caiena, mas foi construída para existir além dela. Com uma equipe própria, processos consolidados e cultura estabelecida, a empresa estava pronta para operar de forma totalmente independente, e foi o que aconteceu em seguida.

Alpop como fintech: números e rodada de investimento

“O Brasil enfrenta um déficit habitacional de cerca de 6 milhões de unidades, ele caiu recentemente para 5,9 milhões, e esse déficit é mais grave quanto menor a renda. Em 2018, nós estávamos pesquisando o mercado de habitação popular, e nós descobrimos que havia uma ineficiência nesse mercado. Havia, por um lado, muitos imóveis para serem alugados, por outro, uma demanda bastante forte, mas não havia um agente financeiro para fazer o 'casamento' entre essa oferta e demanda no mercado popular. E aí, a Alpop nasce como uma solução de análise de crédito para oferecer a garantia para que essas famílias de baixa renda possam alugar os seus imóveis”.

Caio Belazzi, cofundador da Caiena e CEO da Alpop.

Hoje, a Alpop atua como gestora de recebíveis no mercado de locação residencial e comercial. Seu modelo combina análise cadastral, gestão financeira dos contratos e monitoramento de risco para que imobiliárias parceiras consigam ampliar a base de contratos com mais previsibilidade financeira sem exposição à inadimplência. Ao mesmo temo, sua avaliação de crédito aprova perfis que critérios convencionais do setor normalmente recusam – pessoas negativadas, com renda informal ou autônomas.

A operação funciona sem sinistro e sem exoneração de fiança. Para isso, o algoritmo criado e aperfeiçoado pela Alpop percorre mais de 20 parâmetros durante as análises de possíveis locatários, identificando padrões de pagamento mesmo em perfis normalmente rejeitados pelos modelos tradicionais do mercado imobiliário.

Em junho de 2022, a Alpop recebeu um aporte de R$ 7 milhões, em rodada privada liderada pela Smart Money Ventures. Esse momento foi um grande marco, por viabilizar a expansão de sua operação e equipe.

Alpop em 2026

“A Alpop já atendeu mais de 90 mil pessoas nesse modelo. Está presente em 22 estados do Brasil, e em mais de 100 cidades fazendo análise de crédito. 75% dos nossos clientes ganham até 3 salários mínimos, e 25% ganha menos de um salário mínimo. E o Brasil tem uma realidade que, no mercado de trabalho, 40% é informal”.

Caio Belazzi, cofundador da Caiena e CEO da Alpop.

Com crescimento acelerado e reconhecimento nacional, a Alpop se destaca no mercado de locação brasileiro, ao facilitar a entrada de novos locatários no mercado formal e possibilitar que imobiliárias aumentem em até 10% o número de contratos, já que conseguem mais aprovações com o método criado pela Alpop. Ao mesmo tempo, operam sem preocupação em relação à inadimplência – coberta pela Alpop caso ocorra – e à gestão dos recebíveis, também feita pela empresa. 

A Alpop não é um caso de tecnologia resolvendo um problema social por acidente. É o resultado de um método que já reproduzimos em diversos outros contextos: mapeamento de mercado com critérios claros, pesquisa antes de qualquer linha de código, construção de algoritmo a partir de comportamento real, e disposição para redesenhar o modelo quando os dados indicarem um caminho melhor. 

Mercados complexos, com públicos tradicionalmente ignorados e mal compreendidos, não são obstáculos para inovação – na maioria das vezes, são os que mais precisam dela. É nesses contextos que um método eficaz e refinado mais faz diferença. Se você reconheceu algo do seu desafio por aqui, converse com a Caiena.